2026년을 맞아 공시지가 1억 이하의 주택이 세금에 따라 어떻게 다뤄지는지를 정리하는 것이 중요합니다. 특히, 취득세와 양도소득세, 종합부동산세에서의 처리 방식이 상이하여 적절한 정보를 알고 있어야 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 이번 글에서는 각 세금별로 주택수 포함 여부를 명확히 하고, 2025년부터 적용된 지방 2억 이하 확대 개정도 함께 다루겠습니다.
세금별 주택수 포함 여부 한눈에 비교
2026년 기준으로 각 세금의 주택수 포함 여부를 정리한 표를 통해 이해를 돕겠습니다.
| 세금 종류 | 주택 수 포함 | 중과 적용 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 제외 | 제외 | 지방은 2억으로 확대(2026.1.2~) |
| 양도소득세 | 포함 | 조건부 제외 | 2주택자의 1억 이하 주택 양도 시 중과 제외 |
| 종합부동산세 | 포함 | 적용 | 공시가격 무관하게 주택수 산입 |
핵심은 취득세에서만 주택수 제외 혜택을 받을 수 있다는 점입니다. 양도소득세와 종합부동산세에서는 공시가격이 1억 이하여도 주택으로 카운트된다는 사실을 명심해야 합니다.
취득세: 1억 이하 주택수 제외 (지방은 2억으로 확대)
취득세는 공시지가 1억 이하 주택에 가장 유리한 세금으로 평가받습니다. 기본적으로 2026년 기준으로 공시가격이 1억 이하인 주택을 취득할 경우, 주택수와 관계없이 기본세율 1~3%가 적용됩니다. 또한, 해당 주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 취득할 때 1억 이하 주택은 주택수에서 제외됩니다.
2025년 1월 2일에 개정된 사항에 따르면, 지방(비수도권) 소재 주택의 공시가격 기준이 1억에서 2억으로 완화되었습니다. 이로 인해 많은 사람들이 세금 부담을 줄일 수 있는 기회를 가지게 되었습니다.
실전 예시
예를 들어, A씨가 서울에 공시가 8억 원의 주택을 보유하고 있으며 충북 청주에 공시가격 1억 5천만 원 아파트를 추가로 구입한다고 가정해 보겠습니다. 개정 전에는 2주택 취득세율이 8%로 적용되어 약 1,600만 원을 납부해야 했습니다. 그러나 개정 후에는 주택수 제외로 인해 기본세율 1%가 적용되어 200만 원으로, 약 1,400만 원을 절감할 수 있습니다.
양도소득세: 주택수 포함, 중과는 조건부 제외
양도소득세는 공시가격 1억 이하 주택도 주택수에 포함됩니다. 이 점이 많은 사람들에게 혼란을 주는 요소입니다. 비과세 판정 시에는 무조건 주택수에 포함되므로, 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 공시가격이 1억 이하인 주택을 보유하고 있다면, 다른 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
중과세 판정 시에는 조건에 따라 제외될 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 2주택자의 경우 1억 이하 주택을 양도할 때 중과세에서 제외될 수 있지만, 보유 주택수가 많아지면 중과세가 적용됩니다.
위험한 사례
서울에 주택 A(공시가 8억)를 보유한 사람이 성남에 주택 B(공시가 1억 이하)를 보유하고 있을 경우, 서울 주택 A를 양도할 때 성남의 주택이 중과지역이기 때문에 1억 이하라도 주택수에 포함되어 2주택 중과 대상이 됩니다. 현재 중과세가 유예 중이라는 점은 반드시 기억해야 합니다. 유예 기간이 종료된 후에는 다시 기준이 적용될 것임을 잊지 마세요.
종합부동산세: 무조건 주택수 포함
종합부동산세는 가장 엄격하게 적용됩니다. 공시가격과 무관하게 모든 주택이 주택수에 포함되어 세금이 부과됩니다. 1세대 1주택자와 다주택자 간의 차이점도 명확합니다. 기본공제는 1세대 1주택자가 12억 원으로, 일반세율과 세액공제를 적용받는 반면, 다주택자는 9억 원으로 중과세율이 적용될 수 있습니다.
특히, 공시가격 1억 이하의 소형 주택 하나 때문에 다주택자로 분류된다면 기본공제가 3억 원 줄어드는 결과를 초래하며, 이는 전체 종부세 부담을 크게 증가시킵니다. 단, 상속으로 취득한 주택은 상속개시일로부터 5년 이내에는 종부세 주택수에서 제외될 수 있습니다.
실수하기 쉬운 사례와 주의사항
세금 관련한 실수는 후회로 이어질 수 있습니다. 다음은 자주 발생하는 실수와 주의해야 할 사항들입니다.
-
취득세 제외니까 양도세도 제외겠지
틀린 생각입니다. 취득세에서 제외되는 것은 양도소득세에서는 적용되지 않습니다. -
1억 이하 주택 먼저 팔면 비과세 받을 수 있겠지
이것 또한 틀린 논리입니다. 1억 이하 주택을 먼저 팔더라도, 남은 주택이 1세대 1주택 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. -
지방 2억 확대가 양도세에도 적용되겠지
이는 사실이 아닙니다. 2025년 개정은 취득세에만 적용되며, 양도세와 종부세는 기존 기준이 유지됩니다.
꼭 확인할 체크리스트
주택 취득 시에는 몇 가지 체크리스트를 반드시 확인해야 합니다.
- 공시가격이 취득 시점 기준 1억 이하인지 확인
- 다른 주택 취득 시, 기존 1억 이하 주택의 현재 공시가격이 여전히 1억 이하인지 확인
- 정비구역과 재건축 구역 지정 여부를 확인
- 지분 취득 시, 전체 주택 공시가격 기준으로 판단
- 세무사와의 상담을 통해 정확한 세액을 확인
마무리
공시지가 1억 이하 주택의 주택수 포함 여부는 세금마다 기준이 다릅니다. 취득세에서는 주택수 제외 혜택이 있지만, 양도소득세와 종합부동산세에서는 대부분 포함된다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 특히 2026년 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 있는 상황에서, 공시지가 1억 이하 주택 보유자도 양도 계획을 미리 점검해야 합니다. 저가 주택이라도 세금 계산 시에는 ‘주택’으로 간주된다는 사실을 잊지 마시고, 전문적인 상담을 통해 정확한 세액을 확인하시길 권장합니다.